يشهد الاستثمار العقاري في السعودية تطورًا متسارعًا في ظل التشريعات الجديدة التي تستهدف تعزيز جاذبية السوق العقارية ورفع مستوى الشفافية وحماية الحقوق. ومن أبرز هذه التشريعات نظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/14) بتاريخ 19/1/1447هـ، والذي وضع إطارًا نظاميًا حديثًا يتيح تملك العقار في السعودية للأجانب وفق ضوابط وإجراءات واضحة تراعي مصالح المستثمرين وتدعم مستهدفات رؤية المملكة 2030.
ويُعد هذا النظام خطوة مهمة نحو تعزيز الاستثمار الأجنبي في القطاع العقاري السعودي، من خلال تنظيم عمليات التملك واكتساب الحقوق العينية العقارية، مع توفير بيئة استثمارية أكثر وضوحًا واستقرارًا.
ما هو نظام تملك غير السعوديين للعقار؟
يعد نظام تملك غير السعوديين للعقار في السعودية الإطار القانوني المنظم لتملك الأجانب للعقار والاستثمار العقاري في المملكة، حيث يحدد شروط التملك وإجراءاته والحقوق الممنوحة للمستثمرين غير السعوديين، إلى جانب الضوابط والرسوم والعقوبات المنظمة لهذا النشاط، بما يعزز جاذبية السوق العقارية السعودية للمستثمرين المحليين والدوليين.
لماذا يعد النظام فرصة استثمارية مهمة؟
يمنح النظام المستثمرين والأفراد غير السعوديين مزايا عديدة، أبرزها:
- الدخول إلى أحد أكبر الأسواق العقارية في المنطقة.
- الاستفادة من المشاريع العملاقة مثل نيوم والبحر الأحمر والقدية.
- تعزيز الاستقرار القانوني لعمليات التملك العقاري.
- وضوح الإجراءات التنظيمية والرقابية.
- حماية الحقوق العقارية من خلال التسجيل في السجل العقاري.
كما أكدت المادة الثامنة من النظام أن الملكية أو الحق العيني لا يعد صحيحًا إلا بعد تسجيله في السجل العقاري، مما يعزز الثقة والأمان للمتعاملين.
من يحق له تملك العقار في السعودية؟
أولًا: الأفراد غير السعوديين
أجازت المادة الثانية من النظام لغير السعودي تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية عليه وفق الضوابط النظامية.
كما منحت المادة الثانية من النظام غير السعودي المقيم في المملكة بصورة نظامية حق تملك عقار واحد مخصص للسكن خارج النطاق الجغرافي المحدد من مجلس الوزراء، مع استثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.
وأوضحت المادة السابعة من اللائحة التنفيذية أن الزوج والأبناء غير السعوديين يعدون تابعين للمالك لأغراض هذا التملك السكني.
ثانيًا: الشركات غير السعودية
نصت المادة الثامنة من النظام والمادة الثالثة من اللائحة التنفيذية على جواز تملك الشركات غير السعودية للعقار بعد استيفاء إجراءات التسجيل والإفصاح النظامية.
ويُعد ذلك من أهم المحفزات لجذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة في القطاع العقاري السعودي.
ثالثًا: الشركات السعودية ذات الشراكة الأجنبية
وفق المادة الثالثة من النظام والمادة الثامنة من اللائحة التنفيذية، يمكن للشركات السعودية التي يشارك في رأسمالها مستثمرون غير سعوديين تملك العقارات اللازمة:
- لممارسة أنشطتها التجارية.
- لتوفير سكن للعاملين لديها.
وفي بعض الحالات يتطلب الأمر الحصول على موافقة وزارة الاستثمار قبل التملك.
هل يحق لغير السعودي التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟
نعم، ولكن ضمن ضوابط خاصة.
فقد نصت المادة الثانية من النظام على أن تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية في مكة المكرمة والمدينة المنورة بالنسبة للشخص الطبيعي يقتصر على غير السعودي المسلم.
كما أجازت المادة الثالثة من النظام لبعض الشركات السعودية والتي يشترك في ملكية رأس مالها شخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية الذين لا يتمتعون بالجنسية السعودية التملك في هاتين المدينتين وفق الأحكام المنظمة لذلك.
إجراءات تملك غير السعوديين للعقار في السعودية
- إجراءات الشخص الطبيعي غير المقيم
وفق المادة الثانية من اللائحة التنفيذية يجب:
- الحصول على الهوية الرقمية.
- فتح حساب بنكي داخل المملكة.
- إصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية الرقمية.
- إجراءات الشركات غير السعودية
وفق المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية يجب:
- التسجيل لدى وزارة الاستثمار.
- الإفصاح عن الملاك المباشرين وغير المباشرين.
- تعيين ممثل نظامي.
- فتح حساب بنكي داخل المملكة.
- الحصول على رقم تسجيل نظامي.
- إجراءات الكيانات غير الربحية الأجنبية
وفق المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية يجب التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي واستيفاء متطلبات الإفصاح والتمثيل النظامي.
- إجراءات الأشخاص الاعتباريين الآخرين
أوجبت المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية عليهم التسجيل لدى الجهة المختصة التي يحددها مجلس الوزراء مع استكمال متطلبات الإفصاح والتسجيل
البوابة الإلكترونية لتملك العقار
من أبرز التطورات التنظيمية ما نصت عليه المادة السادسة من اللائحة التنفيذية بإنشاء بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري، يتم من خلالها:
- تقديم طلبات التملك.
- متابعة الإجراءات.
- تنفيذ التعاملات المالية إلكترونيًا.
- استكمال إجراءات نقل الملكية وإصدار الصكوك.
وهذا يعزز سرعة الإجراءات ورفع كفاءة الخدمات العقارية الرقمية.
رسوم تملك وتصرف غير السعوديين بالعقار
نصت المادة التاسعة من النظام على فرض رسم على بعض التصرفات العقارية لغير السعوديين.
وحددت المادة التاسعة من اللائحة التنفيذية رسمًا بنسبة 2% من قيمة التصرف العقاري على جميع أنواع الحقوق العينية والاستعمالات في:
- مدينة الرياض.
- محافظة جدة.
- مدينة مكة المكرمة.
- المدينة المنورة.
الحالات المعفاة من الرسم العقاري
أوضحت المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية عددًا من الحالات التي تطبق عليها نسبة رسم (0%)، ومن أبرزها:
- قسمة التركة.
- تنفيذ الأحكام القضائية النهائية.
- نزع الملكية للمصلحة العامة.
- التصرفات لصالح الأوقاف والجهات العامة.
- بعض التصرفات الناتجة عن تطوير المشاريع العقارية.
- بعض عمليات قسمة العقارات الشائعة.
عقوبات مخالفة نظام تملك غير السعوديين للعقار
أكدت المادة العاشرة من النظام أن مخالفة النظام أو اللائحة قد يترتب عليها:
- الإنذار.
- غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، وبحد أقصى 10 ملايين ريال.
كما نصت المادة الحادية عشرة من النظام على تشكيل لجنة مختصة للنظر في المخالفات وإيقاع العقوبات، مع إمكانية الاعتراض أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا.
العقوبات المشددة عند تقديم معلومات مضللة
تُعد من أخطر المخالفات ما ورد في المادة الثانية عشرة من النظام بشأن تقديم بيانات أو معلومات غير صحيحة بقصد التملك.
وتشمل العقوبات:
- غرامة لا تزيد على (5%) من قيمة الحق العيني بحد أقصى (10) ملايين ريال.
- بيع الحق العيني محل المخالفة.
- التحقيق من قبل النيابة العامة والفصل القضائي أمام المحكمة المختصة.
كيف يمكن أن نساعدك في تملك العقار داخل المملكة؟
نظرًا لتعدد الإجراءات والمتطلبات النظامية المرتبطة بـ تملك غير السعوديين للعقار في المملكة العربية السعودية، فإن الحصول على استشارة قانونية متخصصة قبل إتمام عملية الشراء أو الاستثمار أصبح خطوة مهمة لتجنب المخاطر النظامية وضمان سلامة الإجراءات.
في مكتب محمد عبدالرحمن عبدالله الخليوي للمحاماة نقدم خدمات قانونية متخصصة في القطاع العقاري والاستثماري، تشمل:
- دراسة أهلية التملك والتحقق من انطباق شروط النظام واللائحة التنفيذية.
- تقديم الاستشارات القانونية للمستثمرين والأفراد والشركات غير السعودية.
- مراجعة العقود والاتفاقيات العقارية قبل إبرامها.
- تمثيل العملاء أمام الجهات الحكومية والجهات ذات العلاقة عند الحاجة.
- المساعدة في استكمال متطلبات التسجيل والإفصاح المنصوص عليها في المادة الثامنة من النظام والمواد الثالثة والرابعة والخامسة من اللائحة التنفيذية.
- تقديم الدعم القانوني فيما يتعلق بالرسوم العقارية والالتزامات النظامية المنصوص عليها في المادة التاسعة من النظام والمادتين التاسعة والعاشرة من اللائحة التنفيذية.
- تمثيل العملاء في المنازعات العقارية والاعتراض على القرارات والعقوبات الصادرة وفق المادة الحادية عشرة من النظام.
نؤمن في مكتب محمد عبدالرحمن عبدالله الخليوي للمحاماة أن الاستثمار العقاري الناجح يبدأ من أساس قانوني صحيح، ولذلك نعمل على تمكين عملائنا من إتمام صفقاتهم العقارية واستثماراتهم داخل المملكة بأعلى درجات الأمان القانوني والامتثال التنظيمي.
يمثل نظام تملك غير السعوديين للعقار نقلة نوعية في تنظيم تملك الأجانب للعقار في السعودية، إذ وفر إطارًا تشريعيًا متكاملًا يجمع بين تشجيع الاستثمار وحماية السوق العقارية. كما عزز النظام من الشفافية والحوكمة عبر التسجيل العقاري والبوابة الإلكترونية ومتطلبات الإفصاح، مما يجعل الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية أكثر وضوحًا وجاذبية للمستثمرين المحليين والدوليين.
إخلاء مسؤولية: هذا المحتوى ليس بمثابة استشارة قانونية. لا نتحمل أي مسؤولية. للاستشارات القانونية، يرجى التواصل معنا.