مع ازدهار قطاع الضيافة في السعودية والتحول الهائل المدفوع برؤية 2030، وجذب ملايين الزوار من حول العالم بسبب الفعاليات الترفيهية والرياضية المختلفة التي تقيمها المملكة على أرضها، زاد الطلب على الفنادق بشكل ملحوظ، مما دفع المملكة إلى تبني نموذج اتفاقيات الإدارة الفندقية لإدارة أفضل للفنادق وبالتالي تقديم تجربة أفضل.

فما المقصود باتفاقيات ادارة الفنادق؟ وما هي السمات الاساسية لهذه الاتفاقيات؟ هذا ما سنعرفه في المقال.

ما المقصود باتفاقيات إدارة الفنادق؟

يشهد قطاع الفندقة في السعودية تحولًا كبيرًا، ومع ازدياد الطلب على الفنادق برزت الحاجة لإطار قانوني يحكم العلاقة بين مالك العقار التجاري ومشغلي الفنادق، فالمعلومة التي يجهلها كثير من الناس أن أي فندق يتكون في الأصل من شركتين هما؛ الشركة المالكة للعقار وشركة الإدارة المالكة للعلامة التجارية.

ومن هنا بدأت السعودية في تبني نموذج اتفاقيات الإدارة الفندقية لتنظيم تلك العلاقة بين الشركتين المسؤلتين عن الفندق، خاصة مع التدفق المتزايد للزوار بسبب الفعاليات الترفيهية التي تشهدها المملكة، حيث أصبحت اتفاقيات الإدارة الفندقية حلاً منطقيًا لإدارة المشهد، وفرصة جاذبة للمستثمرين الراغبين في التعاون مع العلامات التجارية الفندقية الرائدة.

تتحقق هذه الاتفاقيات في مجموعة من الاشكال القانونية، أبرزها:

أولًا: الامتياز والترخيص

نحن هنا أمام نموذجين مختلفين؛ الأول هم مشغلي الفنادق المملوكة والمدارة من قبل الشركات، بمعنى أن الإدارة والحقوق الملكية وأنظمة الحجز كلها تُدار داخليا. وهذا النموذج لا  تكون فيه الامتيازات والتراخيص جزءًا من هيكلها التنظيمي.

أما النموذج الثاني؛ هم مشغلي الفنادق الذين يرخصون العلامة التجارية من طرف ثالث، قد توجد اتفاقية امتياز أو ترخيص.وهنا في هذه الحالة يجب على مالك العقار التأكد من أن المشغل أجرى العناية اللازمة بشأن هذه الترتيبات، وأن الاتفاقيات تظل سارية طوال مدة التعاقد.

كما يجب أن تتضمن الاتفاقية إقرارات وضمانات فيما يتعلق بكفاية وحالة اتفاقية الامتياز/الترخيص، بالإضافة إلى تعهدات بالحفاظ عليها سارية المفعول، وحقوق التدخل/التصحيح لصالح مالك العقار التجاري لضمان الاستمرارية والامتثال.

مع العلم أنه لا يمكن استخدام اتفاقيات الامتياز/الترخيص هذه لتحديد الشروط والأحكام المحددة للترتيب بين مالك العقار التجاري ومشغل الفندق، ولكنها تشكل جزءاً مهماً من السياق الذي سيتم فيه إبرام اتفاقية إدارة الفندق بصورة صحيحة.

ثانيًا: عقود الإيجار

تعد عقود الإيجار أساس الأصول المدرة للدخل في قطاع العقارات التجارية، وهي اتفاقًا قويًا يضمن الحقوق لكلًا من مالك العقار ومشغل الفندق. فمن جانب المستأجر، تضمن عقود الإيجار حقه القابل للتسجيل في الأرض، كما تحميه من الأطراف الثالثة، وتحد من قدرة المالك على تعطيل أعمال المستأجر.

أما من جانب المالك، تخلق عقود الإيجار التزامًا واضحًا ومعروفًا بدفع الإيجار، وتحدد المسؤوليات والالتزامات في نهاية مدة العقد، وتمنح المالك بعض الامتيازات في حالة إفلاس المستأجر.

على الرغم من هذه المزايا، لا يُفضّل استخدام هذا النموذج في إدارة الفنادق. والسبب هو أن الإيجار الثابت يُشكّل خطرًا كبيرًا على المُشغّل في حال ركود السوق، ولا يعكس بدقة أرباح الفندق التشغيلية. علاوة على ذلك، لا تتوافق مفاهيم الإيجار التقليدية مع طبيعة العمل الفندقي، الذي يعتمد على عمليات متغيرة وإيرادات متقلبة.

ومن هنا، تطورت العلاقة بين المالك والمشغل لتأخذ شكل اتفاقية تجمع بين مزايا الإيجار وتستبعد عيوبه، مضيفة أحكامًا خاصة تلائم طبيعة الفنادق وهي ما يُعرف اليوم بـ اتفاقيات إدارة الفنادق.

ثالثًا: اتفاقيات إدارة الفنادق

الإطار القانوني الثالث في إدارة العلاقة بين مالك العقار التجاري ومشغل الفندق هو اتفاقيات إدارة الفنادق، والذي يعتبر شكل متطور وحديث من عقود الإيجار الفندقية، وتعرف بأسماء عديدة أبرزها؛ اتفاقيات خدمة التشغيل، واتفاقيات تشغيل الفنادق.

تمتلك اتفاقيات إدارة الفنادق معاييرها وقواعدها الخاصة، وتهدف إلى خلق علاقة تجارية أكثر عمقًا بين المالك والمشغل، حيث تمنح المالك العقاري رأيًا في القرارات الاستراتيجية، وتتيح له الاستفادة من الأرباح المحتملة المرتبطة بأداء الفندق.

رابعًا: الإيرادات والمصروفات والرسوم

يعتبر الجزء الخاص بتقسيم الإيرادات هو الأكثر أهمية في اتفاقية إدارة الفنادق، فعلى عكس عقود الإيجار التي يكون فيها الإيراد محدد بإيجار ثابت ، يحصل المالك هنا على جميع الإيرادات الصافية بعد خصم التكاليف ورسوم المشغل. مما يدفع المالك إلى ضبط التكاليف وضمان الشفافية في تحديد الرسوم.

فيما يتعلق بالرسوم، تُحدد ممارسات السوق السائدة كيفية توزيع الأرباح. تتضمن ممارسات السوق الحالية تحديد رسوم أساسية ورسوم تحفيزية لمشغل الفندق. أما بالنسبة للميزانية، فإن هذا الهيكل يُتيح لمالك العقار آليةً للموافقة على الميزانية، كأداة تحكم تُمكّن من مراقبة الأداء وإدارة النفقات بفعالية.

خامسًا: الإدارة والموظفون

أصبح من الممارسات الشائعة في اتفاقيات إدارة الفنادق أن تشترط أن يكون جميع الموظفين العاملين في الفندق موظفين قانونيين لدى مالك العقار التجاري. بالنسبة للعديد من المالكين، فإن توظيف الموظفين لخدمة المستأجرين هو ممارسة غير شائعة؛ لذلك، يجب على المالكين إيلاء اهتمام خاص لهذا الشرط وضمان قانونيته.

وعلى الرغم من أن مدير الفندق غالبًا هو من يشرف فعليًا على الموظفين، إلا أن كونهم موظفين لدى المالك يجعل العلاقة القانونية بين الطرفين معقدة. وقد يحصل المالك، مقابل تحمله مسؤوليات التوظيف أو لطبيعة ارتباطه بالنشاط التشغيلي، على حق الموافقة أو الاعتراض على شغل المناصب الإدارية الرئيسية.

عند صياغة هذه الحقوق، يجب مراعاة هيكل المشغل ووضع الموظفين الحاليين وضمان استقرارهم الوظيفي. كما ينبغي للمالكين تقدير مدى القوة الفعلية التي تمنحهم هذه الحقوق.

سادسًا: التجديد والتطوير

يتضمن الإطار القانوني لاتفاقيات إدارة الفنادق خطة تحسين العقار (PIP)، وهي خطة منظمة تُحدد التحسينات والتجديدات اللازمة التي يجب على مالك العقار التجاري القيام بها للحفاظ على معايير العلامة التجارية. عادةً ما تمتد الالتزامات بموجب خطة تحسين العقار طوال مدة اتفاقية إدارة الفندق، ويجب تحديثها دوريًا وفق فترات زمنية متفق عليها بين الطرفين.

لضمان توفير مخصصات كافية لهذه الالتزامات من قبل مالكي العقارات التجارية، غالباً ما تتطلب اتفاقيات إدارة الفنادق إنشاء حساب احتياطي يتم تمويله بنسبة مئوية ثابتة من إجمالي الإيرادات، ما يضمن الالتزام بالخطة وتجديد الفندق بشكل دوري.

سابعًا: المدة وحقوق الإنهاء

تميل اتفاقيات إدارة الفنادق إلى أن تكون ذات فترات ثابتة وأطول من عقود الإيجار التجارية النموذجية قد تصل إلى 20 عامًا. كما تتضمن حقوق الإنهاء لصالح كل طرف في حالة إخلال الطرف الآخر بالتزاماته، ولكن نظرًا لأن الفترة الأطول تميل إلى أن تفيد مشغلي الفنادق بشكل غير متناسب، فمن الشائع أيضًا أن يحصل مالك العقار على حقوق إنهاء إضافية.

كما يجوز لمالكي العقارات أيضًا التفاوض للحصول على حقوق الإنهاء في حالة:

(أ) عند بيع العقار.

(ب) دون سبب بعد فترات زمنية محددة (للسماح بإعادة تطوير العقار أو لأسباب أخرى).

(ج) إذا لم يتم تحقيق أهداف الإيرادات المتوقعة على أساس ثابت، يمكن أن يحل هذا الحق الأخير محل (أو يعمل بالتوازي مع) هدف الحد الأدنى من تحقيق الإيرادات لضمان عدم مبالغة مشغلي الفنادق في تقدير إجمالي الإيرادات.

وأخيرًا؛

تعتبر اتفاقيات إدارة الفنادق هي حجر الأساس في العلاقة بين مالكي العقارات التجارية ومشغلي الفنادق، متجاوزةً عقود الإيجار التقليدية بفضل مرونتها وملاءمتها لاحتياجات القطاع. مما يجعلها الأداة المثلى لتعزيز التعاون وتحقيق القيمة في صناعة الضيافة.

إذا كنت تبحث عن من يقوم لك بصياغة العقود وإنشاء هذه الاتفاقيات باحترافية، فأنت هنا في المكان الصحيح، نحن هنا في مكتب محمد الخليوي سنساعدك في إنهاء كل هذه الاجراءات بكل سهولة.

إخلاء مسؤولية: هذا المحتوى ليس نصيحة قانونية، ولا نتحمل أي مسؤولية. للاستشارات القانونية، يُرجى التواصل معنا.